Quando si tratta di contratto di affitto, l’inquilino, oltre ad avere degli obblighi, ha anche dei diritti, di cui parleremo di seguito.
La legge n. 392 del 1978 (Legge Equo Canone) e il Codice Civile disciplinano i diritti dell’inquilino, ai quali viene riconosciuta una maggiore tutela in quanto contraente debole rispetto al locatore.
Tale posizione, col passare degli anni, ha generato grandi squilibri, con il locatore in enorme difficoltà quando deve far valere i propri diritti, che sono quasi sempre ostacolati dalle lungaggini dei tribunali.
Tralasciando questo punto, in questo articolo vediamo invece quali sono i diritti e gli obblighi dell’inquilino.
Pagamento del canone di locazione
Per canone di locazione si intende l’importo che ogni mese l’inquilino deve pagare al locatore per utilizzare l’immobile.
I canoni di locazione sono due: libero e concordato. Il primo, che è previsto per un contratto che dura 4+4 anni, le due parti stabiliscono autonomamente l’importo del canone.
Nel secondo, invece, che è per un contratto di locazione di 3+2 anni, l’importo è fissato in base alle tabelle comunali e alle associazioni di categoria.
L’inquilino dovrà pagare soltanto le somme che sono state indicate nel contratto registrato regolarmente.
Nel caso in cui le parti stabiliscono a voce un canone extra, quindi in nero, un accordo del genere non ha nessun valore legale, con l’inquilino che non dovrà pagare più di quanto deve.
Anzi, se ha già versato tali somme, potrebbe chiedere il rimborso entro 6 mesi dalla restituzione delle chiavi di casa.
L’antico richiesto dal locatore è di massimo 3 mesi. Se dovesse chiedere oltre, l’inquilino non è tenuto a pagare.
Per quanto riguarda lo sfratto, può essere fatto valere dal locatore soltanto se l’inquilino non paga una mensilità, sempre che il ritardo superi i 20 giorni.
Nel caso di udienza, l’affittuario deve pagare interessi e arretrati per evitare di essere sfrattato.
Pagamento delle spese di condominio
Parlando di spese condominiali, sono quelle che vengono pagate per i servizi e per gli interventi alle parti in comune del condominio, tipo la manutenzione di ascensori e aree verdi.
Se nel contratto di locazione viene indicato, tali spese sono a carico dell’inquilino. Al contrario, l’affittuario dovrà soltanto pagare le spese per la pulizia, per la manutenzione ordinaria dell’ascensore, quelle per l’acqua, la corrente elettrica, per il condizionamento aria e per il riscaldamento.
Inoltre, dovrà pagare per l’eventuale spurgo delle latrine e dei pozzi neri e per le altre spese inerenti a tutti gli altri servizi.
Se nello stabile dovesse esserci un portinaio, l’inquilino dovrà pagare il 90% del suo compenso.
L’affittuario non può chiedere al locatore il rendiconto di tutte le spese del condominio in modo da verificare quelle dovute e le quote a carico suo.
Lo sfratto per non avere pagato le spese di condominio può essere richiesto soltanto se l’importo dovuto supera le due mensilità del canone di affitto e se il ritardo ha superato i 60 giorni.
Inoltre, nel caso in cui sia il locatore a non pagare il condominio, l’inquilino non viene ritenuto responsabile dall’amministratore per i debiti non pagati.
Partecipare all’assemblea di condominio
L’inquilino può partecipare all’assemblea di condominio soltanto per questione che riguardano le spese ricadenti su di lui.
L’avviso di convocazione non deve essere inviato dall’amministratore ma dal locatore stesso, il quale informa l’inquilino della data della delibera a cui dovrà partecipare.
Rispettare la destinazione d’uso dell’immobile
Per destinazione d’uso si intende la finalità dell’immobile, ossia se è adibito come unità abitativa, artigianale, commerciale o industriale.
Ciò implica che l’inquilino può usare l’immobile soltanto per la destinazione d’uso a cui è stato adibito. Quindi, se è un’unità abitativa, deve usarlo soltanto per questo e non per avviare un’attività commerciale.
Manutenzione e riparazioni: i diritti dell’inquilino
L’affittuario deve farsi carico di tutte le spese inerenti alla manutenzione ordinaria dell’immobile, tra cui le piccole riparazioni e tutti gli interventi atti a tenere in discrete condizioni l’immobile, opere murarie escluse.
Le spese per la sostituzione di lampadine, la manutenzione delle serrature e la pulizia dei filtri dell’aria sono a carico dell’inquilino.
Invece, la manutenzione straordinaria coinvolge gli interventi più importanti, come sostituire gli impianti elettrici o idraulici, rifare il tetto o ristrutturare le facciate.
La spesa, in questi casi, ricade sul locatore, il quale sarà tenuto a garantire all’inquilino di poter vivere in sicurezza nell’immobile, adeguandosi alle attuali normative.
È nei diritti dell’inquilino chiedere al locatore la messa in opera di tali interventi se sono fondamentali per garantire che l’immobile sia sicuro.
Nel caso in cui il locatore non provvede a questi lavori, l’inquilino può:
- chiedere al giudice di ridurre il canone di affitto;
- pagare lui e poi ottenere il rimborso;
- chiedere la sospensione del canone se l’immobile non può essere abitato oppure l’uso è fortemente ridotto.
Diritto di vivere in un ambiente sicuro e salubre
Al di là di riparazioni e manutenzioni, il diritto dell’inquilino è quello di vivere in un ambiente domestico sicuro e salubre.
Quindi, il locatore deve fare in modo che l’immobile sia conforme alle attuali normative di sicurezza, igiene e risparmio energetico, tipo l’isolamento termico e i rilevatori di fumo.
Oltre a questo, il locatore dovrà anche rispettare le norme inerenti alle emissioni di rumori e gas, in modo da garantire all’inquilino di vivere in un ambiente salubre.
Rispetto della privacy dell’inquilino
Ogni inquilino ha diritto alla propria privacy, che dovrà essere tutelata e non violata dal locatore. Per esempio, questi non può irrompere nell’immobile se non ha avuto dall’inquilino il consenso, e non può nemmeno installare un sistema di videosorveglianza dentro l’abitazione.
Non può neanche chiedere all’inquilino le sue informazioni personali, tipo l’estratto del conto bancario e i dati sul suo reddito.
La richiesta può essere fatta soltanto di fronte a delle necessità, sempre però rispettando le normative che proteggono la privacy dei dati personali.
Anche se il locatore detiene una copia delle chiavi dell’immobile, ciò non vuol dire che può entrare quando gli piace.
Il locatore ha diritto a far entrare nell’appartamento i soggetti interessati all’acquisto, ma deve prima concordato con l’inquilino data e ora dell’appuntamento.
Recesso e risoluzione del contratto
Per quanto riguarda il recesso dal contratto di affitto, l’inquilino può farlo valere quando vuole, anche prima che il contratto scada, ma deve comunque sussistere una giusta causa.
Tra queste, un evento imprevedibile avvenuto prima della scadenza del contratto che non dipende dalla volontà dell’inquilino.
Inoltre, lo stesso deve dimostrare in modo oggettivo che il contratto di locazione non può proseguire, come nel caso di un trasferimento in altra sede di lavoro molto distante dall’abitazione. Nonostante ci sia la giusta causa, deve sempre dare un preavviso al locatore di 6 mesi.