Una recente sentenza della Corte di Appello ha sciolto ogni dubbio in merito ai panni sul lastrico comune di un condominio.
Numerose ordinanze locali impongono che, nel tentativo di sostenere l’integrità estetica del paesaggio urbano, è severamente vietato appendere tappeti, tessuti e oggetti simili in spazi pubblici o aree accessibili al pubblico.
Inoltre, è vietato appendere questi oggetti anche al di fuori delle finestre o al di sopra dell’altezza prevista di terrazzi o balconi che si affacciano su vie pubbliche.
Di conseguenza, i condomini sono costretti ad utilizzare stendibiancheria sui propri balconi o ricorrere all’utilizzo del lastrico solare condominiale per via del divieto di stendere la biancheria all’esterno di terrazzi e balconi che si affacciano su strade o aree pubbliche.
La semplice presenza dei panni sul lastrico comune non danneggia gli abbellimenti architettonici di un edificio, come le sue linee e strutture distintive che contribuiscono alla sua estetica e identità complessiva.
È importante notare che i vestiti appesi non richiedono alcuna costruzione che altererebbe la forma o la facciata dell’edificio.
Invece, comporta il posizionamento temporaneo di oggetti rimovibili che non rappresentano una minaccia per il decoro architettonico.
Considerare le disposizioni condominiali
Nel caso in cui una specifica disposizione del regolamento di condominio vieti espressamente l’utilizzo del lastrico comune per stendere i panni all’esterno dell’edificio, ogni condomino è legittimato a far valere il proprio diritto all’applicazione del presente regolamento.
Ciò comporta la richiesta che la biancheria sia stesa esclusivamente in apposite aree o all’interno dei confini del proprio balcone personale, qualora fosse attrezzato per tale uso.
Fermo restando l’imposizione di un vincolo “normativo”, è importante considerare che l’assemblea non ha la facoltà di vietare l’accesso al lastrico comune, appositamente adibito a stendere i panni e a battere i tappeti.
Tale diritto trova fondamento nel principio sancito dall’art. 1102 del codice civile, che riconosce ai soggetti la possibilità di usufruire degli spazi condivisi purché ciò non ne interferisca con la destinazione d’uso o ne impedisca il corretto utilizzo.
Il problema, semmai, nasce se vengono installati i fili per stendere la biancheria copertura piana comune dell’edificio. Una mossa questa che potrebbe suscitare discussioni e deliberazioni.
Di recente, questa questione è stata affrontata dalla Corte d’Appello di Reggio Calabria.
Si possono stendere i panni sul terrazzo del condominio o lastrico comune?
Con delibera durante l’assemblea, i residenti di un piccolo condominio sono arrivati alla decisione di destinare il lastrico solare comune a varie attività.
Inizialmente, al centro del terrazzo era posizionato uno stendino; tuttavia, è stato successivamente spostato in uno spazio più marginale al fine di rendere l’area accessibile per altri utilizzi.
Disattendendo quanto concordato, uno dei condomini si è assunto la responsabilità di posizionare due stendibiancheria aggiuntivi sulla terrazza dell’edificio.
Questi fili, sostenuti da quattro robusti pali in ferro cementati nel parapetto, attraversavano in diagonale una porzione significativa dello spazio comune.
Conseguentemente, i condomini hanno ritenuto necessario agire in giudizio, chiedendo l’accertamento dell’illegittimità dell’operato del locatore.
Hanno inoltre richiesto la responsabilità del condomino per il ripristino del terrazzo allo stato originario mediante la rimozione dei fili e dei pali in ferro appena installati.
I condomini hanno fornito prove a sostegno delle loro affermazioni, sottolineando che l’imputato aveva modificato la destinazione d’uso della terrazza.
Al posto della sua funzione originaria, che comprendeva varie attività come incontri sociali, piacevoli passeggiate e cene, l’imputato lo aveva trasformato in una lavanderia a cielo aperto, limitandone così la destinazione d’uso concordata.
Secondo la denuncia, i paletti di ferro sarebbero stati collocati in diretta violazione dell’articolo 907 del codice civile.
La distanza tra i paletti era di soli due metri, che è inferiore ai tre metri richiesti. Di conseguenza, non poteva esercitare il suo diritto ad una chiara veduta della terrazza comune dalla sua abitazione.
La decisione della Corte d’Appello di Reggio Calabria
Agli occhi della Corte, l’installazione da parte dell’imputato di quattro pali e dei relativi fili per stendere i panni è stata ritenuta un valido utilizzo della proprietà condivisa.
Tale utilizzo non ha comportato alcuna modifica della destinazione d’uso del bene comune, né ha ostacolato la possibilità di altri individui di utilizzare l’area designata.
Al fine di garantire flessibilità e soddisfare le diverse preferenze degli altri proprietari di condominio, l’amministratore ha imposto che i cavi fossero facilmente rimovibili.
Ciò consentirebbe ai proprietari di rimuovere facilmente i cavi se desiderassero utilizzare la terrazza in modo diverso.
In relazione alla violazione delle distanze, si è rilevato che vi era un solo palo posizionato in maniera non autorizzata.
Tuttavia, per la sua collocazione sotto la finestra del denunciante, non ostacolava il flusso dell’aria o della luce naturale per l’individuo che godeva giustamente della vista e poteva continuare a contemplare la terrazza senza ostacoli. Questa controversia è stata ora portata davanti alla Corte d’Appello.
Violato l’articolo 1102 del Codice Civile
Nella sentenza da parte della Corte di Appello si legge che il condomino era in torto. I giudici di secondo grado, dopo aver attentamente valutato le deposizioni del CTU nonché le dichiarazioni di altri testimoni, hanno sottolineato l’impatto dannoso dei fili, che attraversano diagonalmente l’area circostante, misurando circa due metri di altezza.
Questa altezza pone un ostacolo significativo, rendendo la terrazza inadatta a scopi alternativi. Ad esempio, vieta il posizionamento di ombrelloni vicino ai fili in modo da ripararsi dal caldo.
Nelle stesse osservazioni della Corte, è chiaro che la terrazza può essere usata per vari altri scopi oltre a essere semplicemente uno spazio per asciugare i panni.
In particolare, può essere utilizzata per organizzare feste, creare un solarium e svolgere attività fisiche.
L’installazione dei nuovi pali e relativi fili ha creato un notevole ostacolo all’utilizzo dell’immobile, determinando una violazione dei limiti delineati dall’art. 1102 cc.
È essenziale garantire che l’uso equo delle risorse condivise sia in armonia con le ragionevoli aspettative degli altri proprietari di immobili.
A seguito delle citate circostanze, nell’ambito della sentenza in esame, il condominio ha ricevuto una direttiva per eliminare i paletti e i fili che sono al centro del dissidio.
A seguito di tale sentenza, sono sorti ulteriori accertamenti in merito alla presunta violazione delle norme sul distanziamento, così come ritenuto dall’attore.