Quando si parla di usucapione beni immobili, sembra che tutto fili liscio. In realtà, ci sono impedimenti che vale la pena analizzare.
Parlare di immobili a volte può essere interessante per diversi motivi, soprattutto quando si prende la decisione di acquistare una casa, un terreno o una nuda proprietà.
La normativa in materia nel nostro Paese è molto larga e articolata e non è sempre facile riuscire autonomamente a comprendere il contenuto legislativo, a meno che non si è avvocati o esperti in quest’ambito.
Ad esempio, c’è un termine che non tutti comprendono appieno e prende il nome di usucapione. In questo articolo spiegheremo cos’è e se è così sicura come in tanti credono.
Usucapione beni immobili: cos’è?
L’usucapione è una modalità per acquistare la proprietà di un immobile a titolo originario. Ciò vuol dire che viene acquistata la proprietà di un bene tramite il possesso ininterrotto e continuativo durante un preciso arco temporale, che per l’usucapione breve è di 10 anni e per quella ventennale di 20 anni.
Per renderla opponibile ai terzi, bisogna farla accertare a livello giudiziale in contraddittorio tra le varie parti tramite sentenza.
Questa assumerà efficacia dichiarativa dell’usucapione già avvenuta e deve essere trascritta nei registri pubblici immobiliari.
L’alternativa è quella di ricorrere alla procedura di mediazione davanti a un organismo di conciliazione, coinvolgendo le parti in causa, ossia aventi diritti e possessore. L’accordo che viene raggiunto viene poi recepito tramite atto notarile, che consente la trascrizione.
Regime fiscale e rischi
Il regime fiscale che viene applicato alla mediazione immobiliare è quello agevolato, ma il valore non deve superare i 100.000 euro.
Se si intende procedere con la compravendita di un bene già acquistato tramite usucapione sottoposto ad accertamento giudiziale oppure a trascrizione mediazione immobiliare, chi intende acquistarlo andrà immediatamente avvertito dal notaio rogante.
Questi dovrà esporgli i rischi connessi all’assenza di un idoneo titolo che non è stato ancora trascritto, fondamentale per accertare la proprietà del venditore.
E se le parti trovano un accordo?
Cosa accade nel caso in cui i terzi aventi diritto e il possessore trovano un accordo e vogliono chiedere al notaio la stipula di un negozio di accertamento della stessa usucapione, in modo da creare titolo idoneo di acquisto trascrivibile?
Non potranno farlo. Il motivo? L’accertamento è esclusivo soltanto degli organismi di mediazione e dei giudici.
Il notaio può intervenire successivamente, poiché il suo compito è quello di finalizzare la trascrizione dell’accordo che ha per oggetto i diritti immobiliari reali.
Per semplificare un po’ le cose, sarebbe opportuno ammettere la possibilità per le parti coinvolte, se non c’è conflitto, la stipula di un negozio giuridico accertante l’usucapione, in qualità di idoneo titolo di acquisto dell’immobile efficace nei confronti di terzi per via della trascrizione.