Molti sono i motivi che portano a cancellare un’ipoteca, un evento che si verifica soprattutto nel caso in cui il debitore è riuscito a saldare il suo debito. Esistono però anche altre situazioni in cui si verifica la cancellazione di un ipoteca, e venti che andremo ad affrontare proprio nel testo che segue.
Quando si parla di ipoteca, si fa riferimento ad una forma di tutela attraverso cui il creditore può avere protezione nel caso in cui il debitore sia insolvente. Ma come funziona la cancellazione di un’ipoteca?
Che cos’è un’ipoteca
L’ipoteca altro non è che una sorta di tutela attraverso la quale ogni creditore trova protezione nel momento in cui un debitore risulta essere insolvente.
Si tratta di una tutela per la banca la quale va ad erogare un finanziamento, un mutuo oppure un prestito.
Si tratta di una cifra si stabilisce su un immobile la quale viene vista come garanzia di ogni pagamento delle rate del mutuo nel caso in cui il soggetto approvi tali strumento.
Si tratta di una disciplina che si trova all’interno dell’articolo 2808 c.c. secondo il quale si afferma che:
L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Inoltre, ogni ipoteca può avere come oggetto tutti i beni del debitore che si costituiscono attraverso l’iscrizione all’interno di ogni registro immobiliare.
Inoltre è bene sapere che l’ipoteca risulta essere un qualcosa di legale, volontario e giudiziale.
L’ipoteca risulta essere un reale diritto di garanzia il quale si forma sui diritti o su beni riguardo a beni mobili o immobili, registrati in modo che si possa soddisfare il creditore attraverso la vendita forzata di questi beni nel caso in cui il debitore risulti essere insolvente.
Inoltre il creditore ipotecario può pignorare l’immobile su cui ha dato vita a questo vincolo.
Il mutuo ipotecario si formalizza tramite l’iscrizione all’interno di registi pubblici sotto forma di atto pubblico e che si realizza solo di fronte ad un notaio.
Il creditore può procedere di diritto all’espropriazione nel momento in cui si effettua l’iscrizione ipotecaria nel caso in cui il debitore non va a pagare una o più di una rata.
Un elemento molto importante da prendere in considerazione risulta essere il passaggio dell’ipoteca, una garanzia che si trasmette verso il nuovo proprietario nel momento in cui il primo prende la decisione di procedere alla vendita.
Quest’ultima fase infatti risulta essere un diritto di colui che ha stipulato il mutuo con la banca, in modo tale che l’ipoteca poi venga trasmessa ad una terza persona.
Trasmettere l’ipoteca ad un proprietario nuovo
È possibile che venga trasmessa l’ipoteca ad un nuovo proprietario nel caso in cui il possessore prende la decisione di cedere ogni diritto sull’immobile e quindi andando avanti con la vendita.
In ogni caso, non si va ad estinguere l’ipoteca ma questo prosegue con il proprietario che subentra.
Ed è per tale ragione che in questi casi ci si può trovare dinanzi ad un’ipoteca di secondo o di terzo grado, ossia quando la stessa casa sia soggetta a diverse ipoteche.
Nel momento in cui un compratore va ad acquistare una nuova casa, solo tramite un’analisi iniziale è possibile capire se siano presenti o meno altre ipoteche.
E’ facile capire quando sia svantaggioso acquistare una casa dove il precedente proprietario ha aperto un’ipoteca.
Infatti, una banca che concede un mutuo per un’abitazione in cui è presente già un’ipoteca, ricopre una posizione successiva al diritto, a differenza della prima banca che ha sottoscritto l’ipoteca principale.
In che modo si applica un’ipoteca
Prima di dar vita ad un’ipoteca su un immobile, ogni banca porta a termine una perizia sull’abitazione così da controllare se siano presenti o meno delle ipoteche applicate in precedenza e capire il valore effettivo dell’abitazione.
Infatti la banca deve capire se conviene o meno concedere un prestito sotto forma di mutuo essendo così certi di riuscire a rientrare della spesa nel caso in cui il debitore sia insolvente.
Ogni banca ipotizza che il valore dell’immobile sia molto più elevato del valore del prestito.
Comunque, per iniziare tale procedura, ogni banca deve avanzare delle motivazioni opportune attraverso una nota di iscrizione.
I tipi di ipoteca
In base a ciò che afferma l’articolo 2808 presente nel Codice Civile, tre sono le tipologie di ipoteca, ossia:
- ipoteca legale la quale si richiede dal venditore al momento della vendita di un immobile. Si tratta di un documento dove ogni venditore possiede una garanzia concreta rispetto al pagamento che il compratore deve;
- ipoteca giudiziale, ossia un’ipoteca che il giudice stabilisce verso un creditore così che questo possa recuperare obbligatoriamente un credito;
- ipoteca volontaria, ossia un qualcosa che viene sottoscritta volontariamente da colui che possiede l’immobile.
È molto importante che l’ipoteca abbia un valore più alto della metà del prestito ricevuto.
Inoltre, tale documento risulta essere valido solo dopo che si è effettuata la registrazione ai registri immobiliari nel territorio dove si trova l’abitazione.
Per effettuare correttamente l’iscrizione, è importante essere a disposizione di una nota scritta insieme ad un documento in cui sono presenti le motivazioni che descrivono la volontà di costituire l’ipoteca.
All’interno della nota è necessario che siano presenti i seguenti dati:
- dati anagrafici di coloro che stanno contraendo l’ipoteca insieme ai dati riguardo l’immobile;
- la cifra per cui si va a scrivere l’ipoteca;
- tutti i dati riguardo al finanziamento compresi i tassi di interesse.
In che modo eliminare l’ipoteca su un immobile
Nel momento in cui si parla di cancellazione di un’ipoteca, si fa riferimento all’eliminazione di ogni formalità iscritta all’interno dei registri immobiliari.
Non è detto che l’estinzione comporti automaticamente la cancellazione dell’ipoteca all’interno del registro immobiliare, anche se quest’ultima provoca comunque l’estinzione dell’ipoteca.
Attraverso l’estinzione non è più valida la garanzia del credito secondo la quale era stata realizzata.
In ogni caso, potrebbe restare scritta all’interno del registro immobiliare poiché non si è ancora preceduto alla cancellazione.
Dopo che l’ipoteca è stata estinta, è possibile effettuare la richiesta per cancellare il tutto dal registro immobiliare così che l’immobile non preveda più nessun tipo di vincolo.
Si tratta di una cancellazione che viene fatta con modalità diverse in base all’ipoteca che è stata sottoscritta.
Che cos’è l’ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale nasce attraverso un provvedimento in cui il giudice va a disporre nell’adempiere al debito.
Una richiesta che viene fatta dal creditore attraverso un tribunale e che risulta essere valida soltanto per i beni che si trovano all’interno dei registri immobiliari.
Si tratta di un’ipoteca che può essere cancellata attraverso il saldo del debito e in seguito attraverso la richiesta della cancellazione presso ogni ufficio competente.
Nel momento in cui vi sia un’ipoteca, il bene in questione non può essere venduto. Attraverso un atto ufficiale del notaio è possibile andare avanti con l’estinzione dell’ipoteca.
Solo allora si potrà procedere alla vendita dell’immobile. È possibile procedere alla cancellazione attraverso:
- l’estinzione del debito;
- la vendita forzata del bene in questione;
- la rinuncia del creditore del proprio credito;
- una dichiarazione apposita in cui si indica che è presente il perimetro dell’immobile.
Come funziona la cancellazione volontaria dell’ipoteca
Quando si parla di ipoteca volontaria si fa riferimento ad una forma sottoscritta tramite dichiarazione o contratto.
In questo caso, la cancellazione di un’ipoteca volontaria si presenta attraverso:
- l’invio di una comunicazione dell’Istituto di credito;
- Attraverso un atto notarile;
- attraverso un’ordinanza del giudice.
In cosa consiste la cancellazione legale di un’ipoteca
Nel momento in cui si parla di ipoteca legale, si fa riferimento ad una sorta di tutela per coloro che vanno a vendere un’unità immobiliare.
In questo caso, la cancellazione verrà fatta tramite un atto notarile e, nel caso in cui sia presente un contenzioso, il giudice dovrà accettare la cancellazione insieme a tutti gli oneri relativi.
In che modo si effettua la cancellazione
Per la cancellazione, è doveroso che il soggetto in questione ottenga un documento in cui è presente il consenso del creditore così che tale strumento possa essere cancellato in maniera pubblica.
Se invece si parla di contratto di un mutuo estinto nel modo giusto, tale passaggio non risulta essere necessario in quanto l’ipoteca si cancella in maniera automatica.
In questo caso la banca va a rilasciare un documento in cui si va a comunicare che il debito è stato estinto.
È presente anche un’ipotesi in cui un’ipoteca non viene cancellata anche se il debito è stato saldato, un evento che si presenta nel caso in cui ci sono numerose motivazioni differenti.
A chi bisogna rivolgersi per la cancellazione di un ipoteca
E’ il conservatore del luogo in cui è presente l’immobile a proseguire con la cancellazione dell’ipoteca.
E’ molto importante che questa procedura venga svolta chiedendo aiuto ad un notaio o ad un avvocato.
Si tratta di una pratica che in alcuni casi prevede anche delle spese. In genere però tale azione risulta essere gratuita nel caso in cui si tratta di una procedura semplificata, ossia quanto il soggetto estingue correttamente il debito.
Invece, se si parla di ipoteche legali e giudiziarie, bisogna tenere in conto che ci sono delle spese da affrontare.
Ecco di quali costi si tratta:
- un’imposta di bollo dal valore di €59;
- una percentuale pari allo 0,5% dell’ipoteca con una cifra minima di €200;
- una tassa ipotecaria del valore di 35 euro.
In che modo si estingue un’ipoteca
Diversi sono i modi attraverso i quali è possibile procedere all’estinzione di un’ipoteca, ossia:
- attraverso il pagamento del debito;
- attraverso la rinuncia del credito;
- attraverso la prescrizione del debito;
- nel momento in cui non si rinnova l’iscrizione durante i 20 anni;
- nel momento in cui l’immobile viene distrutto;
- nel momento in cui si procede all’esproprio dell’immobile;
- nel momento in cui la banca rinunci all’ipoteca;
- nel momento in cui l’ipoteca va in prescrizione.