Chi è intenzionato a vendere una casa, è importante che sappia se è possibile o meno vendere un immobile con ipoteca.
L’ipoteca è una garanzia concreta per i creditori ed è qualificata come diritto reale ai sensi dell’articolo 2808 del codice civile.
Il creditore che possiede tale diritto ha il potere di recuperare i beni promessi in garanzia nel caso in cui il debitore non adempia al proprio obbligo.
Ciò vale in particolare per le ipoteche immobiliari, che vengono iscritte nei registri pubblici come forma di pubblicità.
La durata dell’ipoteca è di circa 20 anni, anche se l’istituto di credito ha il potere di rinnovarlo con gli stessi termini prima della sua conclusione. In caso contrario, l’ipoteca raggiunge la data di scadenza.
L’iscrizione di un’ipoteca da parte di un creditore su un immobile non comporta un trasferimento di proprietà e il debitore rimane proprietario dell’immobile.
In teoria, un mutuo non dovrebbe ostacolare la vendita di un immobile. Tuttavia, in realtà, può portare a complicazioni.
Ciò è dovuto principalmente al fatto che il contratto di vendita di un immobile ipotecato è legalmente vincolante solo se l’acquirente è a conoscenza dell’esistenza dell’ipoteca. Se l’acquirente non è informato, può chiedere l’annullamento del contratto.
In caso di vendita di una casa ipotecata, l’acquirente dell’immobile assume anche l’ipoteca. Ciò significa che se il venditore è inadempiente sul proprio debito, la banca ha il diritto di rientrare in possesso della proprietà, anche se è stata venduta a qualcun altro.
Inoltre, se l’acquirente di una casa ipotecata decide di venderla a terzi, l’ipoteca sarà comunque ereditata e trasferita insieme all’immobile, indipendentemente dall’identità del nuovo proprietario.
Le implicazioni pratiche di questi fattori sono significative e possono rendere difficile la vendita di un immobile ipotecato.
I potenziali acquirenti possono essere riluttanti a pagare l’intero prezzo di una casa se sanno che il venditore potrebbe affrontare la possibilità di esproprio se non riescono a rimborsare il debito.
Anche se il prezzo di vendita della proprietà è diminuito, potrebbe non essere sufficiente per convincere gli acquirenti ad acquistare un bene a rischio di preclusione.
Per navigare nella complessità di questo tipo di negoziazione, un metodo comune utilizzato è il seguente: dopo aver ricevuto il prezzo di acquisto della proprietà, il venditore e il creditore si accordano per trasferire una parte del pagamento (fino all’importo del debito dovuto) al creditore in un’unica operazione.
A sua volta, il creditore si impegna a liberare l’immobile dall’ipoteca. Tipicamente, questo processo avviene in un unico incontro con un notaio presente, con il venditore o il debitore, il creditore o il titolare del mutuo e l’acquirente dell’immobile presenti.
Attraverso questo processo, l’acquirente può confermare che, pagando l’intero importo dovuto per l’immobile, è anche liberato da eventuali obblighi ipotecari.
Quando si vende una casa ipotecata, il venditore è tenuto a comunicare all’acquirente l’esistenza dell’ipoteca, anche se solo menzionata nel compromesso.
Ciò è necessario per convalidare la vendita e consentire all’acquirente di procedere all’acquisto.
Inoltre, il venditore ha la possibilità di assumersi la responsabilità di annullare l’ipoteca entro un determinato periodo di tempo (di solito indicato nel contratto di vendita finale) come parte del contratto preliminare.
Se l’acquirente non è stato informato dell’esistenza del mutuo, potrebbe avere a disposizione alcune opzioni.
Per ottenere il risarcimento deve essere presentata la richiesta di risoluzione del contratto e di recupero dell’eventuale somma versata, unitamente alla richiesta di risarcimento del danno eventualmente subito.
Bisogna assicurarsi di mantenere la proprietà del bene e rimborsare tutto o una parte del pagamento effettuato. Il pagamento del prezzo residuo deve anche essere temporaneamente sospeso.
Nel caso in cui l’individuo che acquista l’immobile ipotecato subisca il pignoramento, cosa accadrebbe?
Se un immobile viene acquistato da un nuovo proprietario e contestualmente non è stata sciolta l’ipoteca e il venditore non ha provveduto ai pagamenti del proprio debito, il creditore può agire in giudizio contro l’immobile anche dopo che questo è stato trasferito al nuovo proprietario.
Ciò può comportare il pignoramento della casa da parte del nuovo proprietario.
Se l’acquirente deve affrontare il pignoramento, esiste la possibilità per lui di scegliere tra il rilascio del bene sotto ipoteca, il pagamento dei creditori ipotecari e la liberazione dell’abitazione ipotecata.
Indipendentemente dalla situazione, resta possibile la pretesa di esigere il risarcimento degli eventuali danni subiti, purché sussistano idonee prove che dimostrino che l’interessato non era stato informato dell’esistenza dell’ipoteca.
Inoltre, è suo diritto esercitare l’opzione di subentro nei confronti di ipoteche iscritte dal creditore già risarcito, su altri beni di proprietà del debitore.