Quando si tratta di disdetta di affitto, è necessario conoscere la tempistica di preavviso, altrimenti può accadere qualcosa di imprevedibile.
Informazioni generiche sul contratto di affitto
Per cominciare, è importante chiarire che anche se un contratto di affitto è per un periodo di tempo prolungato, non è mai lecito risolverlo immediatamente.
Ciò vale sia per il locatore che per l’inquilino, che devono attendere la fine del contratto per emettere una disdetta entro il termine assegnato.
Sebbene sia possibile fornire un preavviso con largo anticipo rispetto alla data di scadenza di un contratto, ad esempio due anni prima, sarà valido solo quando il contratto raggiunge effettivamente la fine.
In rari casi, il proprietario può scegliere di consentire all’inquilino di dare un preavviso prima della scadenza del contratto, mentre è ancora in vigore, in determinate circostanze.
Queste circostanze possono includere, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, la perdita del lavoro, la separazione dal coniuge e così via. Tuttavia, è fondamentale rispettare i termini anche in questo scenario.
Inoltre, è possibile per il locatario risolvere anticipatamente il contratto, anche prima della data pattuita, qualora sussistano gravi motivi per farlo. Tuttavia, questi motivi devono essere eventi:
- imprevedibili quando viene sottoscritto il contratto di locazione (non sarebbe tale la cessazione del contratto di lavoro a termine, poiché già programmabile);
- indipendenti dal conduttore e dalla sua volontà (non sarebbero tali le dimissioni oppure la richiesta di trasferimento);
- oggettivamente impeditivi (come un trasferimento lavorativo distanza svariati chilometri oppure dovuto a una grave disabilità, la quale impedisce di poter salire le scale dentro un edificio privo di ascensore).
Indipendentemente dalla validità dei motivi della cancellazione, è imperativo darne preavviso.
Disdetta dell’affitto: quanto tempo prima?
Le procedure di annullamento variano a seconda del tipo di contratto. Per i contratti di locazione residenziale, siano essi a canone libero (4+4) o pattuito (3+2), sia i locatori che i conduttori devono dare comunicazione scritta della loro intenzione di disdire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima della la scadenza del contratto. Il contratto può estendersi oltre questo periodo, ma non può essere abbreviato.
I contratti di locazione ad uso abitativo destinati ad uso transitorio o turistico non necessitano di alcuna comunicazione per risolversi. Il contratto si estingue automaticamente alla scadenza del termine pattuito.
Quando si tratta di un contratto di locazione per studenti universitari, la durata minima è di 6 mesi mentre la durata massima è di 3 anni.
Se un inquilino ha bisogno di annullare il contratto di locazione, deve fornire un preavviso di almeno 1 mese di anticipo e non oltre 3 mesi prima della scadenza del contratto di locazione.
Quando si tratta di contratti di locazione in contesti commerciali, il proprietario o l’inquilino ha la possibilità di risolvere il contratto quando raggiunge la data di scadenza.
Tuttavia, deve essere data una comunicazione all’altra parte almeno 12 mesi prima della scadenza imminente.
Per gli immobili adibiti ad hotel o teatri, la disdetta deve essere data anche prima, con un minimo di 18 mesi prima della data di scadenza.
Nei casi in cui il termine per la comunicazione della disdetta cada in un giorno festivo, esso è automaticamente posticipato al giorno lavorativo successivo.
L’atto di annullamento di un contratto rinnovato ha lo scopo di impedire eventuali futuri rinnovi.
Per fornire una breve panoramica, possiamo affermare che il preavviso è:
- di 6 mesi per l’affitto per uso abitativo a canone concordato o libero;
- da 1 a 3 mesi per l’affitto di un appartamento a studenti universitari;
- 12 mesi per l’affitto a uso commerciale;
- 18 mesi per l’affitto di attività teatrali o alberghiere.
E senza preavviso da parte dell’inquilino?
La Cassazione stabilisce che nei casi di locazione residenziale, l’inquilino che non dà il preavviso è obbligato a risarcire il locatore di eventuali danni subiti a causa della restituzione anticipata dell’immobile.
L’inquilino può sottrarsi a tale obbligo solo se può dimostrare che l’immobile è stato utilizzato dal locatore, direttamente o indirettamente, nella stessa misura in cui sarebbe stato utilizzato dall’inquilino.
Per annullare con successo un accordo, è necessario farlo entro il periodo di preavviso presso la sede dell’altra parte.
L’invio della disdetta
È importante notare che la data di spedizione non viene considerata; piuttosto, è la data in cui il plico viene consegnato dal postino al destinatario.
Se il termine per la disdetta cade in un giorno festivo, sarà prorogato al giorno lavorativo successivo.
Se una lettera di disdetta raccomandata viene inviata ad un inquilino ma non viene recapitata per sua assenza, si considera comunque ricevuta da quest’ultimo una volta giunta al suo indirizzo e l’ufficio postale rilascia un avviso di giacenza per il plico.
La data del rilascio dell’avviso è il momento della notifica, non la data del ritiro che segue.