La tematica di questo articolo è tutta incentrata sulla eventualità di un rifiuto da parte di un condomino a partecipare al bonus 110.
Quando si tratta di prendere decisioni in un contesto condominiale, raggiungere un accordo può essere una sfida, soprattutto quando si tratta di interventi costosi.
Anche quando si presentano opportunità di concessioni speciali, non tutti saranno a bordo. È il caso del Superbonus 110%, dove alcuni potrebbero opporsi nonostante i benefici offerti dallo Stato.
Tuttavia, è nei diritti di ogni proprietario scegliere di non partecipare. In questo articolo analizzeremo quali passi fare se un condominio è contrario al Superbonus 110%.
È importante notare che la legge ha previsto che il Superbonus 110% possa essere concesso a un condominio attraverso l’assemblea di maggioranza, senza che sia necessario il consenso unanime.
Tuttavia, se anche un solo proprietario dissente, possono sorgere complicazioni per quanto riguarda la cessione del credito o le sezioni del condominio coinvolte nell’intervento.
Chi è interessato a saperne di più su questo argomento e su come gestire una situazione in cui un condominio si oppone al Superbonus 110%, continuare a leggere. Esploreremo i passi necessari da compiere in uno scenario del genere.
È stata varata la normativa per introdurre il Superbonus 110%, che serve a incentivare progetti di efficienza energetica (Super ecobonus) e di adeguamento antisismico (Super sismabonus).
La misura offerta include una detrazione del 110%, che si applica ai costi maturati tra le date dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.
Questa detrazione sarà suddivisa in cinque rate annuali pari. Per quanto riguarda le spese sostenute nel corso del 2022, saranno suddivise in quattro rate annuali.
A titolo esemplificativo, una spesa di 50.000 euro darà diritto ad una trattenuta di 55.000 euro (110%) che potrà essere utilizzata in cinque rate annuali da 11.000 euro ciascuna.
Grazie al Superbonus 110% possono essere eseguiti diversi interventi tra cui, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, isolamento termico dell’involucro edilizio (detto anche “rivestimento”), sostituzione impianti di riscaldamento, sostituzione infissi, installazione di schermature solari, fotovoltaico sistemi, sistemi di accumulo, nonché colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.
Il programma Superbonus prevede una detrazione pari al 110% delle spese sostenute, consentendo il recupero del denaro speso per gli interventi attraverso una detrazione fiscale, che si traduce in uno sconto sulle imposte dovute.
Il programma Superbonus offre un’opzione di pagamento aggiuntiva che consente di applicare uno sconto in fattura.
Utilizzando questo strumento, le aziende che hanno svolto i lavori necessari possono concedere uno sconto fino all’intero importo della fattura.
Di conseguenza, i cittadini possono portare a termine il lavoro senza alcun onere finanziario anticipato.
Alla società verrà riconosciuto un credito d’imposta pari al 110% dello sconto applicato, utilizzabile in cinque rate annuali di pari importo come da normativa.
Supponiamo che un’azienda decida di concedere uno sconto del 100% su un valore totale dell’opera di 10 mila euro; in tal caso la fattura verrà accreditata per 11 mila euro.
In un approccio alternativo, i contribuenti hanno la possibilità di coprire direttamente le spese dei lavori e quindi scegliere di utilizzare la detrazione per ridurre i pagamenti fiscali o trasferire il credito d’imposta a terzi, come gli istituti di credito.
In sostanza, il soggetto che avvia il progetto può beneficiare del Superbonus 110%, che consente una serie di vantaggi.
Un’opzione è pagare personalmente le spese e successivamente dedurle, ma si può anche beneficiare di uno sconto in fattura e non pagare nulla. Inoltre, il credito d’imposta può essere ceduto.
Alla questione di quale maggioranza sia richiesta per gli interventi con il Superbonus in condominio trova una risposta chiara la legge.
A norma di legge sono ritenute valide le deliberazioni assunte in assemblea condominiale aventi ad oggetto l’approvazione di interventi rientranti nel Superbonus 110% se approvate da un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti, nonché almeno un terzo del valore dell’immobile.
Per l’approvazione degli interventi che danno diritto al Superbonus è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno 333 millesimi. Ciò significa che non è richiesta l’unanimità.
Il Superbonus 110% consente di approvare gli interventi senza richiedere l’unanimità, il che significa che anche se alcuni dei condomini sono contrari, i lavori possono comunque essere eseguiti.
È importante notare che una delibera condominiale non sarà considerata valida se la maggioranza dei contrari supera di un millesimo quella dei favorevoli.
Supponiamo che tra i partecipanti a un’assemblea, i favorevoli a una delibera rappresentino 400 millesimi e i dissenzienti rappresentino di più, diciamo 600 millesimi, pur essendo in minoranza, allora la delibera non può essere approvata. La delibera, anche se approvata, sarà annullabile entro il termine ordinario di 30 giorni.
La Cassazione precisa che per essere valida una delibera adottata dall’assemblea di condominio deve ricevere i voti di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e di un terzo del valore dell’immobile.
Si precisa che il valore complessivo di coloro che hanno votato contro l’approvazione non deve superare il valore patrimoniale di coloro che hanno votato a favore.
Nell’ipotesi in cui un unico condomino detenga la maggioranza della millesima quota, vale comunque il suddetto principio.
Ne consegue che se un solo condomino dissenziente, che possiede 600 millesimi, si oppone ai restanti 400 millesimi favorevoli, la delibera del Superbonus non può essere ratificata.
La precedente affermazione vale solo se il voto contrario è espresso in assemblea. Per approfondire, la maggioranza dei millesimi deve superare quella della maggioranza perché la risoluzione abbia successo.
Ciò richiede un voto contrario alla delibera. La mera astensione dal voto o la scelta di non partecipare non è sufficiente ad impedire l’adozione di una delibera legittimamente votata da un terzo dei condomini.
Dopo aver fornito una spiegazione sull’iter di adozione e sulle conseguenze per un condominio che si oppone alla delibera di approvazione del Superbonus 110%, è necessario fornire ulteriori chiarimenti.
Nel caso in cui gli interventi non incidano sulla proprietà del condominio avverso e abbiano ricevuto l’approvazione della maggioranza in assemblea, le unità avverse non avranno motivo di contestare i lavori (salvo quanto detto al comma precedente).
Nel caso in cui la maggioranza abbia dato il proprio benestare per i lavori edilizi, ma questi interferiscano con la privacy del condominio attiguo, è necessario il voto unanime.
Quando si tratta di esprimere un voto su un bonus, è importante notare che una tale decisione non può invadere le proprietà private di coloro che sono contrari.
Ciò renderebbe nulla la delibera. A titolo illustrativo, si consideri lo scenario in cui un condominio vicino è riluttante a sostituire la propria caldaia con un modello più nuovo ed efficiente. Sarebbe inammissibile costringerli a farlo.
Se uno o più condomini si oppongono, potrebbero sorgere problemi con la detrazione fiscale legata al Superbonus 110%.
L’Agenzia delle Entrate ricorda che la legge consente a uno o più condomini che desiderano beneficiare della detrazione del 110% l’integralità di una spesa. Questa assunzione di spese consente di esentare altri condomini che non desiderano partecipare.
Per una delibera approvata dall’assemblea di addebitare a uno o più condomini le spese di un intervento deliberato, la legge richiede la maggioranza dei voti dei presenti e almeno 1/3 del valore dell’immobile, purché i condomini interessati diano il loro appoggio.
Con apposita delibera è possibile precisare che solo i condomini disposti ad accollarsi le spese e a godere dei benefici del Superbonus 110% possono procedere con i lavori, anche se alcuni proprietari di immobili all’interno dell’edificio non sono d’accordo con il progetto.
La tesi che segue implica che se il Superbonus dovesse essere mal gestito, ad esempio attraverso un’urbanistica abusiva, la responsabilità ricadrebbe solo sui condomini che lo hanno utilizzato.
Di conseguenza, coloro che non hanno dato il consenso per l’opera e non hanno preso parte alla sua realizzazione sono esonerati da ogni potenziale rischio.
Riassumendo, se un condominio non si qualifica per il Superbonus 110%, i lavori di ristrutturazione possono comunque procedere con l’approvazione dell’assemblea, a condizione che la maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell’immobile voti a favore dei lavori di ristrutturazione.
Se la maggioranza dei condomini è favorevole, può deliberare successivamente di sostenere tutte le spese e godere dei benefici delle agevolazioni Superbonus, mentre i contrari saranno esclusi da tali vantaggi.
Nel caso in cui un condominio decida di votare contro il Superbonus 110, gli altri condomini favorevoli possono comunque beneficiare del bonus assumendosi la responsabilità della cessione del credito.
Nell’ipotesi in cui la deliberazione del Superbonus 110% sia assunta con la necessaria maggioranza di legge, i condomini avversi non avranno facoltà di opporsi alle proposte di intervento, purché l’assemblea riceva adeguata documentazione che illustri l’entità, la tempistica, la modalità e i costi dell’intervento per consentire ai proprietari di effettuare valutazioni informate.
Nel caso in cui non sia adeguatamente specificata la tipologia degli interventi che verranno effettuati, quei condomini che hanno votato contro il Superbonus 110% possono contestarlo per insufficienza di elementi essenziali.
Questa contestazione potrebbe comportare l’arresto del cantiere, soprattutto se gli interventi proposti avrebbero un impatto sulla proprietà privata, in particolare se il condominio decidesse di optare per il cappotto.
Se è necessario l’isolamento, è fondamentale che i proprietari siano informati sulle specifiche delle misure di isolamento che limiteranno lo spazio del balcone, il processo e le spese necessarie per smontare i motori dei condizionatori d’aria per evitare ponti termici, l’obbligo di riposizionare i davanzali, e altri dettagli rilevanti.
Nel caso in cui la maggioranza dei condomini esprima opinioni dissenzienti o possieda un valore proprietario superiore a quello che ha portato alla decisione, l’approvazione della delibera del Superbonus 110% può essere impugnata.