Per quanto riguarda le spese condominiali, ci sono dei casi in cui non è necessario sborsare soldi: andiamo a vedere quando è possibile evitare di pagare.
È fatto obbligo ad ogni condomino di contribuire alla manutenzione e ristrutturazione delle parti comuni dell’immobile secondo la quota di proprietà e l’utilizzo del bene.
Tuttavia, ci possono essere casi in cui ci si chiede se siano esentati dal pagamento delle spese condominiali. La nostra guida breve spiega la questione in termini semplici.
Spese condominiali: cosa sono?
Come previsto, l’articolo 1104 del codice civile impone a tutti i condomini di farsi carico delle spese relative alle parti comuni e ai servizi condivisi. Queste spese possono includere:
- l’inquilino è responsabile della copertura dei costi dell’amministrazione di base, inclusi ma non limitati a, elettricità, acqua, riscaldamento e manutenzione delle strutture comuni;
- il proprietario può sostenere spese aggiuntive per attività di manutenzione come riparare il tetto o rinnovare la facciata.
Ai sensi del Codice Civile, l’amministratore di un condominio ha la responsabilità di verificare che tutte le spese condominiali siano state pagate puntualmente.
Se un inquilino non riesce a effettuare un pagamento, l’amministratore deve anche avviare il processo di riscossione dell’importo residuo con la forza.
In caso contrario, il condominio potrebbe ritenere l’amministratore finanziariamente responsabile per eventuali danni subiti.
Quando non bisogna pagarle?
In alcuni casi specifici, i condomini possono essere esonerati dall’obbligo di pagare le spese condominiali:
- delibera che è ritenuta nulla o illegittima;
- innovazioni voluttuarie;
- tabelle millesimali sbagliate.
Per comprendere a fondo le circostanze in cui un condomino può legittimamente rifiutarsi di pagare le spese condominiali, è necessario vagliare ciascuno dei suddetti casi.
Delibera annullabile o nulla
Un problema legale che può sorgere nel diritto contrattuale è se una risoluzione è nulla o annullabile. Ciò riguarda l’esecutività dell’accordo e se è considerato legalmente vincolante.
È importante distinguere tra questi termini poiché le conseguenze e i rimedi per ciascuno possono variare in modo significativo.
Se una delibera è ritenuta nulla o annullabile, il condominio può scegliere di rinunciare al pagamento delle spese condominiali.
Nel primo caso, si ha facoltà di impugnare il provvedimento entro 30 giorni dalla data della deliberazione per chi si è votato contro o si è astenuto, ed entro 30 giorni dalla comunicazione della deliberazione per chi non era presente.
La mancata opposizione alla deliberazione entro tale termine comporterà l’obbligo al pagamento del corrispettivo, senza possibilità di ulteriore ricorso.
Se una delibera è ritenuta nulla, c’è sempre la possibilità di impugnare l’ingiunzione per il pagamento delle spese di condominio.
È sempre valido argomento la nullità della deliberazione assembleare, con la possibilità di portare a decadenza il titolo, giustificando così il pagamento delle spese condominiali.
Costi per le innovazioni voluttuarie
Nel caso in cui sia legittima la delibera assunta dall’assemblea in ordine alla determinazione delle spese condominiali, diventa possibile evitare di pagare tali spese in occasione di modifiche di lusso.
Tali modifiche possono includere qualsiasi alterazione materiale o funzionale volta a migliorare le prestazioni, il comfort e la fruibilità complessiva delle aree comuni.
Ai sensi dell’articolo 1121 del codice civile, le innovazioni di lusso che non sono indispensabili per l’utilizzo dei beni condominiali possono essere rifiutate dai singoli condomini.
Tabelle millesimali errate
In alcuni casi può essere presente un errore nelle tavole millesimali, che comporta un aumento del costo del condominio.
Per far fronte a tale questione, può essere richiesto di effettuare una revisione dei prospetti, secondo le maggioranze previste dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
È importante notare che la ricalibrazione delle tabelle millesimali è applicabile solo agli eventi futuri. Questo perché la rivalutazione dei millesimi non può essere applicata retroattivamente.
Ciò è dovuto al fatto che l’amministratore può agire in giudizio contro il condominio che ha beneficiato dell’errore pagando meno.
Nel caso in cui qualcuno abbia approfittato dell’utilizzo delle tabelle imprecise, è tenuto a pagare l’importo che aveva precedentemente trascurato.
Nel caso in cui la distribuzione delle spese non sia corretta a causa di errori di calcolo e le tabelle siano accurate, è possibile impugnare la delibera.
Documenti necessari per calcolare i millesimi
Per il calcolo dei millesimi di ogni appartamento gli amministratori di condominio si affidano a documenti ufficiali come la planimetria catastale e l’elenco degli immobili.
Questi documenti possono essere comodamente ottenuti online tramite VisureItalia con pochi clic.
La planimetria catastale di dettaglio è una rappresentazione visiva delle unità immobiliari individuabili dalle particelle catastali e dal foglio, unitamente all’elenco esaustivo delle unità che costituiscono l’immobile.
Inoltre, l’elenco degli immobili fornisce un registro di tutte le unità all’interno di un edificio, servendo come mezzo per identificare tali unità se si è a conoscenza dell’identificazione catastale dell’immobile.
Nei casi in cui i condomini non adempiono agli obblighi finanziari relativi alle spese condominiali, l’amministratore ha facoltà di avviare una procedura esecutiva per il recupero del credito.
Ciò comporta l’invio di una diffida ai condomini, ai quali viene assegnato un termine specifico per adempiere ai pagamenti arretrati.
Se il condominio si rifiuta di pagare, l’amministratore ha la possibilità di richiedere un’ingiunzione di pagamento attraverso il Tribunale.
Il condominio è quindi tenuto a pagare l’importo residuo entro 40 giorni. Se tale termine non è rispettato, l’amministratore sarà costretto a procedere all’esecuzione forzata.
Il pagamento immediato del saldo residuo è obbligatorio per un’ingiunzione dirigenziale per spese condominiali non pagate.